Многоквартирный дом отличается от частного тем, что в нём проживают не один, а множество собственников помещений. Как им договориться между собой о правильном ведении общедомового хозяйства? Как действовать, если вдруг потечёт крыша, или лопнет водопроводный стояк. Как правильно распоряжаться общим имуществом дома и средствами на его счету? И, наконец, как правильно выбрать управляющую компанию, которых в нашем маленьком городе целых семь. И нужно ли это делать, или «за нас выберут»?
Об этом у меня зашел разговор с юристом городской администрации Е.Г. Беляковой и специалистом 1 разряда, муниципальным жилищным инспектором Н.А.Суворовой.
— Наталья Александровна, что в первую очередь нужно знать жителям многоквартирных домов, чтобы жить в комфортном жилище, в котором не протекают крыши, в котором чистые подъезды и тепло зимой?
— Самое главное, что им надо осознать, — это то, что они имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию, качеству работы которой они будут доверять, деятельность которой им нравится на примере обслуживания этой компанией других домов. Это право им дано законом. Управляющая компания выбирается на общем собрании всех собственников помещений многоквартирного дома. Решается вопрос: «Нам нравится, как управляет хозяйством соседнего дома эта УК. Мы хотим доверить ей своё общее жилище. Или для нас будет лучше выбрать другую компанию, которая работает в другом доме?» Взвешиваются все «за» и «против» и принимается конкретное решение простым большинством голосов.
Большинство жителей не понимает или попросту не знает, но гораздо чаще просто игнорирует одну очень важную вещь — общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом его управления. То есть, какое решение примет собрание, такое и будет реализовано на практике.
В компетенцию собрания собственников помещений в многоквартирном доме входит принятие решений о реконструкции дома, о капитальном ремонте общего имущества и размере взноса на него в части превышения над минимально установленным взносом, принятие решений о текущем ремонте, о пользовании общим имуществом и другие вопросы, которые определены Жилищным Кодексом РФ. В том числе и выбор формы управления общедомовым хозяйством.
— Екатерина Геннадьевна, как часто такие собрания должны проводиться и как их правильно организовать?
— Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание. Сроки и порядок его проведения, а также порядок уведомления о принятых решениях устанавливаются самим собранием. Это собрание носит, прежде всего, отчётный характер, когда УК отчитывается перед жильцами о том, что ею сделано за прошедший год. На этих собраниях определяются и планы на следующий год, в том числе и продление или не продление договора с управляющей компанией, если жильцам не нравится её работа.
Кроме общего годового собрания проводятся и внеочередные. Они созываются по инициативе любого из собственников. По любому вопросу, касающемуся управлением хозяйством дома. В том числе и смены управляющей компании, если по каким-то причинам она не оправдывает доверие жителей дома.
Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.
Общее собрание правомочно, если в нём приняли участие собственники или их представители, обладающие более чем 50% голосов. Поэтому людская пассивность по отношению к таким собраниям, которую, увы, часто можно наблюдать, не идёт на пользу, прежде всего, самим жильцам. Ведь они же хозяева собственного дома, и относиться к нему должны рачительно. Если в частном доме крыша течёт, хозяин же не будет сидеть, сложа руки. Он починит крышу. А если поленится, то будет жить с крышей протекающей. В многоквартирном доме то же самое.
Порядок проведения общего годового собрания определяется самими жильцами. А если оно проводится по инициативе одного из собственников, то он сначала сообщает всем жильцам дома о нём и причинах созыва такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Вывешиваются объявления в подъездах, либо каждый собственник уведомляется под роспись.
— А если тем собственникам, которые на собрании не были, не понравится принятое решение?
— Они будут обязаны подчиниться решению большинства.
— А если кворум не соберётся?
— Собрание проводится ещё раз. Жители должны понять, что им невыгодно игнорировать это мероприятие, если они хотят жить в комфортном доме.
— Наталья Александровна, если леность жильцов или их разногласия не позволят им выбрать управляющую компанию самим, как будут развиваться события дальше?
— Данный дом администрацией МО ГП «Город Малоярославец» будет выставлен на открытый конкурс по отбору управляющей компании, согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирным домом» от 6 февраля 2006 года.
И хозяйством дома будет управлять та компания, которая будет являться победителем конкурса. Вне зависимости от того, нравилась ранее её деятельность жильцам или нет, поскольку жильцы не реализовали своего права выбора управления жилым домом.
— Екатерина Геннадьевна, чем еще, помимо «невыгодной» для жильцов управляющей компании, им «грозит» равнодушие к хозяйству своего общего дома?
— Прежде всего, жильцам следует знать, что если они сами не выбрали управляющую компанию и дом выставлен на конкурс, то тариф в платёжной ведомости в строке «ремонт и содержание общедомового имущества» будет установлен согласно конкурсной документации и может быть выше, чем в том случае, когда УК выбрана жильцами самостоятельно. На последнем конкурсе, проведённом 30 августа 2013 года, средний расчётный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения составил от 17, 03 до 20, 17 руб. с 1 кв.м. (в зависимости от степени благоустроенности дома). Сейчас эта сумма стала ещё выше. А средний расчётный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения по городу, который принят на общем собрании жителей составляет от 11 до 14 рублей с 1 кв.м. Иными словами, если управляющая компания будет выбрана по инициативе жильцов, то размер платы за содержание и ремонт будут определять они сами, как собственники жилых помещений. И они могут определить размер платы в зависимости от перечня работ, которые необходимо выполнить по данному дому.
— А если жителям многоквартирного дома не нравится ни одна управляющая компания, как им быть?
— Они вправе выбрать форму управления имуществом дома в виде товарищества собственников жилья (ТСЖ). Такая практика в городе существует, у нас работают 4 ТСЖ. Или выбрать форму непосредственного управления, когда все вопросы с ресурсоснабжающими и другими организациями жители дома решают напрямую. Такая форма управления имуществом дома тоже существует в Малоярославце.
Жители многоквартирных домов должны наконец понять, что им выгоднее самим решать судьбу своего общего дома, а не ждать, когда это сделают другие и не всегда так, как хотелось бы жильцам.
Светлана Харитонова.
Фото автора.