Министерством строительства Калужской области совместно с Фондом капитального ремонта многоквартирных домов и администрациями муниципальных образований сформирована региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на 2014-2043 годы и рассчитана она на 30 лет. Дата выполнения работ зависит от износа конструктивных элементов дома. В 2014 году в целях корректировки указанной программы планируется проведение работы по уточнению технического состояния отдельных конструктивных элементов домов и внесение изменений в программу. Ознакомиться с проектом региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Калужской области на 2014-2043 годы, можно, перейдя по электронному адресу: http://www.admobl.kaluga.ru/sub/stroy/kapremont/
25 декабря 2012 года Президентом РФ был подписан Федеральный закон № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
Безусловно, названный закон коснётся интересов большинства горожан. Для правильного понимания его сути было решено встретиться и поговорить с заместителем главы администрации МО ГП «Город Малоярославец» по вопросам ЖКХ Владимиром Петровичем Демченко. В частности, новые правила формирования финансовых средств на проведение этого вида ремонта горожанам пока не понятны. Утверждение не голословное, тому свидетельство бурные дискуссии по этому вопросу на встрече и.о. главы городской администрации Г.Б. Харлампова с членами ТОС («Малоярославецкий край» № 35 от 1 апреля).
Добавлю, что с 1 октября этого года взносы на капремонт обязаны будут ежемесячно платить все, без исключения, собственники многоквартирных домов. А вот куда и кому? Это основной и очень важный вопрос. Отвечать на него придётся собственникам дома. По этому поводу Федеральным законом введено два новых понятия: «специальный счет» и «региональный оператор».
С помощью Владимира Демченко попробуем разобраться в новых правилах.
— Получается, что с внедрением региональной программы принципиально изменяется сам подход к капитальным ремонтам?
— Действительно. До недавнего времени средства на капитальный ремонт собирали жители, а объёмы работ определялись и утверждались на общем собрании. Теперь управляющая компания (УК) из этого процесса отстранена. В законе сказано, что поскольку собственники помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений и общего имущества в многоквартирном доме, то платить за капитальный ремонт общего имущества они будут теперь в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области. Закон однозначно говорит: с начала 2014 года УК уже не имеют права ни собирать средства, ни утверждать тариф с собственниками, ни тратить деньги на капремонт. Закон исключает из состава оплаты за содержание и ремонт жилого помещения плату за капитальный ремонт общего имущества. Также закон передал полномочия по утверждению тарифа региональным властям (п.1 ч.2 ст.154 ЖК РФ).
— Какая же плата для жильцов многоквартирных домов утверждена областным правительством?
— Платить придётся по-разному, в зависимости от занимаемой площади. Правительством области утверждён размер взноса на капитальный ремонт, замечу, пока на 2014 год — 6,11 рублей с 1 квадратного метра общей площади помещения, принадлежащего собственнику (в домах без лифтов).
— С собственниками жилых квартир ясно. А как быть с нежилыми помещениями, расположенными в этом доме?
— По этому поводу есть письмо Министерства регионального развития РФ от 6 марта 2009 года № 6177-АД/14 «Об особенностях установления платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме». Вот выдержка из него: «Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт наравне с собственниками жилых помещений. При отказе собственников от оплаты к ним могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса».
— Скорее всего, жителей будет волновать вопрос, а как будут распределяться средства фонда? Не будут ли пострадавшие и обиженные?
— Закон затронет интересы людей, которые живут в уже отремонтированных или новых домах. Можно предполагать, что возникнет вопрос, почему они должны платить за чужие капремонты? Однако в новом законе сказано, что платить будут все, кроме жильцов аварийного и ветхого жилья, да и те — до их переселения. Во время общения жители нередко высказывают мнение, что таким образом создана ещё одна бездонная «кормушка», в которую, как в «чёрную дыру», будут миллионами бесследно исчезать деньги граждан. Что будет с их деньгами через 20-30 лет, не знает никто. И не с кого будет спросить, куда делись деньги.
Но я считаю, для того чтобы деньги не пропали, закон предоставляет населению возможность выбора системы финансирования капитального ремонта. Законом предусмотрены два способа финансирования капремонта.
Рассмотрим механизм накопления взносов на специальном банковском счете конкретного многоквартирного дома. Специальный счет может быть при всех вариантах управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управляющая компания, ТСЖ, жилищный кооператив. Обратите внимание: в законе сказано, что оператором спецсчета могут быть только ТСЖ или кооператив и региональный фонд капремонта. Рассмотрим каждый случай.
Оператор счета — ТСЖ или кооператив. Особенность такого счета состоит в том, что начислять и собирать плату за капитальный ремонт будут сами собственники. Они также будут выступать заказчиком при проведении ремонта и оплачивать выполненные работы. Если оператор счета — региональный фонд капитального ремонта (при непосредственном управлении или управлении УК), то начислять и собирать плату за капитальный ремонт будет он сам. Но принимать решение о проведении капитального ремонта, выбирать и заключать договоры с подрядчиком, принимать работы будут собственники дома. Региональный фонд капитального ремонта будет оплачивать работы со спецсчета.
И второй способ. Формирование средств на общем счете регионального оператора (один на весь регион). Общий счет может быть во всех вариантах управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управляющая компания, ТСЖ, кооператив. Оператором счета будет региональный фонд капитального ремонта. При этом региональный оператор выставляет платежные документы собственникам помещений многоквартирного дома. Их денежные средства формируются на счетах регионального оператора и аккумулируются. Региональный оператор обеспечивает заключение договоров и выполнение капитального ремонта общедомового имущества в многоквартирном доме в соответствии с «Региональной программой капитального ремонта…». Он также выполняет функции техниче-ского заказчика (разрабатывает проектно-сметную документацию, отбирает в установленном нормативным правовым актом субъекта РФ порядке подрядную организацию для проведения капитального ремонта, обеспечивает контроль за проведением работ и приемку выполненных работ, их финансирование).
Повторяюсь, роль собственников — платить. Остальное за оператором. То есть создается большой региональный «котел», куда вносятся деньги всеми, а кто и сколько получит, будут решать региональные власти.
Поэтому, если люди хотят сами решать, когда и что ремонтировать, то им лучше выбрать первый вариант. Плюс «спецсчета» еще и в том, что жителям не обязательно копить все 100 % стоимости ремонта. Регион может установить минимальный размер фонда ремонта дома, и если, например, полная стоимость ремонта 10 млн. рублей, а минимальный фонд — 2 млн., тогда, накопив эти 2 млн., на собрании собственники могут принять решение о прекращении внесения взносов. Правда, если регион не примет решение о минимальном фонде, люди будут вынуждены копить в полном объеме.
— Выходит так, что действительно людям нужно задуматься, а какой способ накопления средств необходимо выбрать?
— Выбор весьма непростой. Давайте рассмотрим подробнее и оценим эти способы. При первом денежные средства собираются на специальном счете, накопления с которого могут быть использованы на проведение капитального ремонта только вашего многоквартирного дома. Второй предполагает огромный «котел», в котором денежные средства могут расходоваться на проведение капитального ремонта и других многоквартирных домов. Конечно, жителям нестарых пятиэтажных домов выгоден первый способ, так как хоть на них и возлагается новая обязанность по оплате взносов за капитальный ремонт, но эти денежные средства будут использоваться только на их дом. Также они могут получать проценты от банка, в котором будут храниться собранные средства. При этом в соответствии с п.8 ст.171 Жилищного кодекса РФ субъект РФ может установить минимальный размер фондов капитального ремонта в случае формирования фонда на специальном счете. То есть возможно приостановление начислений взносов на капитальный ремонт в случае достижения необходимого объема средств, установленного региональной программой. К примеру, чтобы отремонтировать многоквартирный дом, необходимо иметь 1 млн. рублей. Допустим, через 5 лет жители собрали нужные им средства. Далее делать взносы на капитальный ремонт они прекращают. Естественно, нашему государству предпочтителен второй способ, иначе региональные программы капремонта будут иметь недофинансирование. К примеру, в первую очередь начнут ремонтировать старые многоквартирные дома, на которые нужны огромные денежные средства, поэтому, если не будет «котла», не будет и возможности их ремонтировать.
— В какие сроки жители должны принять решение о способе накопления средств на капитальный ремонт?
— Решение должно быть принято собственниками на общем собрании в шестимесячный срок (до 1 июля 2014 года) после официального опубликования региональной программы. Так что время пошло. Если собственники никакое решение не примут и отмолчатся, то местная власть принимает решение о формировании фонда в этом многоквартирном доме на счете регионального оператора (ч. 5, 7 ст. 170 ЖК РФ).
— Каковы на ваш взгляд у этих моделей плюсы и минусы?
— При общем счете обязанность собственников только платить, все остальное происходит без их участия. Региональный оператор подменяет и ТСЖ, и управляющие организации. Он выступает заказчиком капремонта, финансирует подрядчика и контролирует выполнение работ, подписывает акты. Для сравнения: до сего дня, если собственники в доме заказывают капремонт, то на собрании принимаются изменения в договоре с управляющей организацией, составляется перечень работ, изменения размера оплаты. При этом именно УК отвечает перед собственниками за результат. Теперь же она отвечает только за текущее обслуживание дома, а за капремонт — региональный оператор.
— Смогут ли жители поменять свое решение по выбору оператора, как это было при работе с УК?
— По-моему мнению, будет лучше, когда выбор модели финансирования сделан сразу. Переходить с общего счета на спецсчет довольно сложно. Например, дом находится в «общем счете». Через три года собственники хотят перейти на специальный счет. Но у регионального оператора деньги в это время все в работе, и «вытащить» их, чтобы перевести на индивидуальный спецсчет дома, будет сложно. В законе срок выхода установлен: не раньше, чем через 2 года, чтобы региональный оператор мог зарезервировать средства на те дома, которые выходят из общего «котла». Переходить из спецсчета в общий легко. После решения собственников деньги со спецсчета в течение двух месяцев зачисляются в общий «котел». На спецсчете копить выгодно: на средства банк начислит проценты. Ставку устанавливают банки в соответствии с требованиями Центробанка. То есть «работает» конкуренция. Банки могут предлагать более выгодные условия, а собственники, соответственно, выбрать для себя банк. Но в законе есть ограничение: величина собственных средств банка должна быть не менее 20 млрд. рублей. Это значит, что речь идет о крупных и надежных банках.
И в заключение этого разговора хочу обратить внимание читателей: принимайте решение, взвесив все варианты. В любом случае выбор за вами!
За дополнительной информацией можно обратиться в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Калужской области. 248002, г. Калуга, ул. Болдина 67, корп. 3. Тел.: (4842) 926-384, (4842) 926-385, (4842) 926-386, 8-800-450-00-90 (звонок бесплатный).
Беседовал Анатолий Тремпольцев.